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O imóvel de R$ 6.718 não custa R$ 6.718: a conta real

O imóvel mais barato do Brasil na lista da Caixa é uma casa de dois quartos em Penaforte, no interior do Ceará, anunciada por R$ 6.718,78. Esse é o número que aparece na tela. Não é o número que sai da sua conta bancária.

Somando o que a própria Caixa exige que o comprador pague, essa casa custa R$ 8.282,39. São R$ 1.563,61 a mais, ou 23,27% acima do preço anunciado. Nenhum centavo disso é surpresa ou letra miúda: tudo está escrito nas regras da venda e nas tabelas oficiais de cartório.

São quatro custos que ficam fora do preço, e eles se comportam de um jeito que quase ninguém espera: quanto mais barato o imóvel, mais pesados eles ficam. Fizemos a conta em três faixas de preço, com as tabelas na mão.

Atenção à data: esta conta muda

Os preços deste post vêm da lista pública que a Caixa gerou em 28 de agosto de 2026, e as fichas dos três imóveis usados como exemplo foram consultadas em 31 de agosto de 2026. Repare que são datas diferentes: a lista sai em lotes, e a ficha de cada imóvel muda antes disso. Imóvel de leilão é vendido, retirado, reavaliado e recolocado o tempo todo, e os três podem já ter sido vendidos quando você estiver lendo.

As tabelas de cartório usadas na conta são as do Ceará em 2026, fixadas pela Portaria 2982/2025 do Tribunal de Justiça do estado. Cada estado tem a sua tabela, e os valores mudam todo ano. A alíquota do ITBI muda de município para município. Use os números abaixo como ordem de grandeza e confira o valor exato no cartório da comarca e na prefeitura antes de dar lance. A conferência final do imóvel é sempre no site de vendas da Caixa.

Os quatro custos que ficam fora do preço anunciado

O anúncio da Caixa mostra um número só: o valor mínimo de venda. Em cima dele entram quatro despesas, todas por conta do comprador.

1. A comissão do leiloeiro. Cinco por cento sobre o valor da arrematação, pagos direto ao leiloeiro no ato do leilão. Os dois editais dizem a mesma coisa com todas as letras: a comissão não compõe o valor do lance. Ela só existe no 1º e no 2º Leilão SFI e na Licitação Aberta. Na Venda Online e na Compra Direta não há comissão.

2. O ITBI. Imposto municipal de transmissão, entre 2% e 3% na maioria das cidades. Em São Paulo e em Fortaleza a alíquota cheia é de 3%. As Regras da Venda Online são duras nesse ponto: o ITBI "deve ser pago integralmente à vista, mesmo que o Município autorize o parcelamento do imposto".

3. A escritura pública. Quem compra à vista, sem financiamento e sem FGTS, contrata um tabelião e paga a lavratura da escritura de compra e venda. Quem compra financiado não paga esse ato, porque o contrato de financiamento habitacional já tem força de escritura.

4. O registro em cartório. Enquanto a transferência não é registrada na matrícula, o imóvel ainda não é seu. A Caixa dá 60 dias depois da quitação para você apresentar a matrícula com o registro feito, e avisa que o descumprimento pode levar ao impedimento de participar de novas vendas de imóveis Caixa.

Faixa 1: a casa de R$ 6.718 vira R$ 8.282

Repare no que domina a conta. O imposto é o menor item da lista: R$ 201,56. O cartório sozinho custa R$ 1.362,05, ou 20,27% do preço da casa. Você pode ver o anúncio desse imóvel na busca e conferir o valor de hoje.

O motivo é simples e vale para o Brasil inteiro: as tabelas de cartório têm piso. No Ceará, o registro de um imóvel de qualquer valor até R$ 6.917,21 custa exatamente R$ 600,22. Uma casa de R$ 500 pagaria o mesmo. A tabela não desce abaixo disso, então quanto menor o preço, maior a mordida proporcional.

É por isso que o desconto espetacular da ponta barata encolhe na prática. Um imóvel anunciado com 90% de desconto continua sendo um bom negócio, mas o desconto real que você leva para casa é sempre menor que o do anúncio.

Faixa 2: R$ 90.666, onde a conta fica mais leve

O segundo caso é uma casa em Horizonte, região metropolitana de Fortaleza, por R$ 90.666,97, também em Venda Direta Online. É exatamente a mediana de preço do acervo cearense.

| Item | Valor | % do preço | |---|---|---| | Comissão de leiloeiro | não há | 0% | | ITBI a 3% | R$ 2.720,01 | 3,00% | | Escritura pública | R$ 2.700,30 | 2,98% | | Registro na matrícula | R$ 3.142,95 | 3,47% | | Total fora do preço | R$ 8.563,26 | 9,44% |

De 23,27% para 9,44%. O peso caiu quase 60%, e o imóvel ficou treze vezes mais caro. Essa é a mecânica que o anúncio não conta: os custos de transferência sobem devagar, o preço sobe rápido.

Essa casa tem uma vantagem que a de Penaforte não tem: ela aceita financiamento. E é aí que a conta muda de figura.

Por que pagar à vista sai mais caro no cartório

Parece contraintuitivo, mas o comprador à vista paga mais em cartório que o comprador financiado, pelo mesmo imóvel.

Duas regras explicam isso. A primeira é o artigo 290 da Lei 6.015/73, a Lei de Registros Públicos, que manda reduzir em 50% os emolumentos dos atos ligados à "primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação". Repare nas três condições: primeira aquisição, fim residencial e financiamento enquadrado no SFH. Imóvel caro demais para o teto do SFH é financiado pelo SFI e fica de fora. A segunda regra é que o contrato de financiamento habitacional dispensa a escritura pública em tabelionato, então esse ato inteiro desaparece da conta.

Aplicando as duas à casa de Horizonte: o cartório cai de R$ 5.843,25 para R$ 1.571,48. Os custos totais fora do preço caem de R$ 8.563,26 para R$ 4.291,49, ou 4,73%. Uma economia de R$ 4.271,77 só por trocar a forma de pagamento.

Vale o aviso honesto: financiamento tem juros, e ao longo do contrato você paga muito mais que os R$ 4.271,77 economizados no cartório. O ponto aqui é outro, e é sobre caixa no dia da compra. Se o seu problema é ter o dinheiro na conta em 30 dias, financiar reduz bastante o valor de entrada. Só 6% dos imóveis do acervo aceitam crédito, e dá para ver quais são os financiáveis mais baratos.

Faixa 3: R$ 1 milhão, e a comissão engole tudo

O terceiro caso é um apartamento de 114,52 m² e três quartos no Joaquim Távora, em Fortaleza, por R$ 1.000.000,00, em Leilão SFI. Aqui a comissão do leiloeiro entra na conta.

| Item | Valor | % do preço | |---|---|---| | Comissão do leiloeiro (5%) | R$ 50.000,00 | 5,00% | | ITBI a 3% | R$ 30.000,00 | 3,00% | | Escritura pública | R$ 4.718,09 | 0,47% | | Registro na matrícula | R$ 4.848,35 | 0,48% | | Total fora do preço | R$ 89.566,44 | 8,96% |

O peso proporcional ficou em 8,96%, quase o mesmo da faixa do meio. Mas a composição virou de cabeça para baixo: o cartório, que era o vilão da casa de R$ 6.718, agora representa menos de 1% da conta. Quem manda é a comissão, que sozinha vale mais de cinco vezes tudo o que se paga em tabelião e registro.

Isso acontece porque as tabelas de cartório também têm teto. No Ceará, acima de R$ 170.946,85 a escritura e o registro param de subir e travam em R$ 9.566,44 somados. Um imóvel de R$ 171 mil e outro de R$ 1,4 milhão pagam a mesma coisa no cartório. No acervo de hoje, 5.361 imóveis (20,7% do total) já estão acima desse teto.

Quantos imóveis carregam a comissão de 5%

Este é o número que muda a leitura do anúncio: 8.653 dos 25.961 imóveis da lista atual, ou 33,3%, estão em Leilão SFI ou Licitação Aberta, as duas modalidades com comissão de 5% fora do preço. Os outros 17.308 estão em Venda Direta Online ou Venda Online, onde a comissão não existe.

Se todos os 8.653 fossem vendidos hoje pelo valor mínimo anunciado, seriam R$ 100,6 milhões em comissão que não aparecem em nenhuma tela de anúncio.

Na prática isso significa que dois imóveis com o mesmo preço na busca podem ter custos finais muito diferentes. Antes de comparar preços, olhe a modalidade.

A dívida antiga: o custo que não dá para calcular antes

Os quatro custos acima são previsíveis. O quinto não é.

O imóvel pode chegar com IPTU atrasado e condomínio em aberto, e quem paga depende da modalidade e do que está escrito no edital.

No Leilão SFI, o edital diz que os débitos de tributos e de condomínio "devem ser levantados e quitados exclusivamente pelo adquirente". Na Licitação Aberta, os tributos são integralmente do comprador e o condomínio é dele até 10% do valor de avaliação, com o excedente pago pela Caixa. E se o anúncio for omisso sobre o condomínio, quem paga tudo é a Caixa. Na Venda Online e na Venda Direta, a regra está na página do próprio anúncio.

Débitos prescritos e vencidos há mais de cinco anos não entram na composição da dívida, mas cabe ao comprador pedir a baixa deles. Um apartamento em prédio com condomínio caro pode acumular dezenas de milhares de reais nessa linha, e nenhuma tabela vai dizer isso para você: só a certidão do condomínio e a certidão negativa da prefeitura.

O que conferir antes de dar lance

• A modalidade, que decide se você paga ou não a comissão de 5%
• A alíquota de ITBI do município, direto no site da prefeitura, e se ela cai em caso de financiamento
• A tabela de emolumentos do estado, publicada pelo tribunal de justiça local
• Se o imóvel aceita financiamento, porque isso corta a escritura e reduz o registro pela metade
• A certidão de débitos de IPTU na prefeitura e o extrato de condomínio com o síndico
• A regra de despesas escrita no anúncio, que é a que vale quando o edital cala
• Uma reserva separada para tudo isso, fora do valor do lance

Vale a pena mesmo com a conta completa?

Na maioria dos casos, sim, e essa é a parte honesta da resposta.

Um imóvel anunciado 50% abaixo da avaliação com 23% de custos extras ainda sai bem abaixo do preço da avaliação. A conta completa não destrói o negócio: ela corrige a expectativa. O que destrói o negócio é chegar no dia do pagamento com o dinheiro exato do lance e descobrir que falta um quarto do valor.

O caso em que a conta realmente pesa é o do imóvel muito barato comprado para revender rápido. Ali os R$ 1.500 fixos de cartório e imposto comem uma fatia enorme da margem, e a conta de saída tem outro ITBI e outro registro do lado do comprador seguinte.

Se você está começando a olhar, o caminho mais útil é abrir a busca ordenada do mais barato, escolher um imóvel e refazer estas quatro linhas com os números da sua cidade. Leva quinze minutos e evita a única surpresa que realmente machuca no leilão da Caixa: a do dia do pagamento.

Fontes oficiais usadas nesta conta: as Regras da Venda Online da Caixa (versão 19.603 v075), a cartilha Imóveis CAIXA: Como comprar? (setembro de 2025), o edital do Leilão SFI e o edital da Licitação Aberta, a Tabela de Emolumentos 2026 do TJCE (Portaria 2982/2025, em vigor desde 2 de janeiro de 2026), o artigo 290 da Lei 6.015/73, a página do ITBI da Prefeitura de São Paulo e o Código Tributário do Município de Fortaleza.

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