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Os 233 imóveis da Caixa acima de R$ 1 milhão

De cada mil imóveis que a Caixa tem à venda, novecentos e noventa e um custam menos de R$ 1 milhão. Este post é sobre os outros nove: os **233 imóveis** que formam a faixa alta do leilão, **0,9% do acervo**, um clube pequeno onde quase todas as regras da lista se invertem.

Não é um assunto só para quem tem milhões. Entender por que a faixa alta funciona ao contrário é o jeito mais rápido de entender por que a faixa barata funciona como funciona.

O raio-x abaixo responde quatro perguntas: o que são esses imóveis, onde estão, quanto desconto têm, e a mais surpreendente: por que um em cada três aceita financiamento, cinco vezes a média nacional.

Atenção à data: esta lista muda todo dia

Os números vêm da lista pública da Caixa atualizada em 30 de agosto de 2026. Na faixa alta a lista é curta, então uma única venda mexe nas contagens.

Qualquer imóvel citado pode já ter sido vendido quando você estiver lendo. Use o texto pelo padrão, e confirme valores e disponibilidade no site de vendas da Caixa.

O que são: casa, terra e galpão, não cobertura

A imagem intuitiva da faixa alta é o apartamento de luxo. Os dados dizem outra coisa. Entre os 233:

• 85 são casas, a maior fatia;
• 39 terrenos e mais 14 glebas e glebas urbanas;
• 37 apartamentos, minoria;
• 15 imóveis rurais e 12 galpões, além de prédios, lojas e salas comerciais.

A mediana do grupo é R$ 1.427.584, e só 12 imóveis passam de R$ 5 milhões no país inteiro. O topo absoluto é uma fazenda de R$ 18,8 milhões em Goiás, que ganhou análise própria no post do imóvel mais caro.

Onde estão: São Paulo toma a frente

No acervo geral, o Rio de Janeiro domina com um terço de tudo. Na faixa alta a ordem inverte:

São dois acervos convivendo na mesma lista: o Rio concentra o imóvel popular retomado em volume, e São Paulo concentra o patrimônio de alto valor, casas de bairro nobre, terrenos grandes, imóveis comerciais. A casa mais cara de São Paulo na lista atual, no Jardim Guedala, pede R$ 9,6 milhões, e dá para conferi-la na busca pelo número do imóvel.

Quanto desconto têm: quase nenhum

Dos 233 imóveis, 147 estão sem nenhum desconto, pelo valor cheio da avaliação. O motivo é posição na fila: 64,4% da faixa alta está em leilão SFI, a primeira etapa de venda, contra 24,2% do acervo geral. Imóvel caro tende a ser recém-retomado, e recém-retomado ainda não sofreu corte de preço.

Os 86 que têm desconto guardam os maiores números absolutos do acervo. O campeão é um galpão industrial de 10.480 m² em Cachoeiro de Itapemirim, no Espírito Santo: avaliado em R$ 12,5 milhões, à venda por R$ 6,5 milhões, uma diferença de R$ 5,98 milhões, a maior economia em reais do Brasil. Percentualmente, 47,8%, nada perto dos 90% da faixa barata; em dinheiro, nenhum outro imóvel chega perto. Vale ver o galpão na busca e a lista completa ordenada pela maior economia.

Por que um em cada três financia

A média do acervo é dura: só 6% dos imóveis aceitam financiamento. Na faixa acima de R$ 1 milhão, 32,2% aceitam, 75 dos 233.

A causa é a mesma que explica o desconto raro. Imóvel recém-retomado, que acabou de sair de um contrato de financiamento, tende a estar com matrícula limpa e situação regular, exatamente o que o banco exige para aprovar crédito de novo. Já o imóvel barato do fundo da fila acumulou os problemas que travam o financiamento.

É a regra geral do acervo, explicada no guia do financiamento: quanto mais limpo o imóvel, mais caro ele chega à lista, e mais formas de pagar ele aceita.

Desconto percentual e economia em reais não são a mesma coisa

A faixa alta expõe uma confusão comum de quem começa a pesquisar leilão. Existem duas formas de medir vantagem, e elas apontam para imóveis completamente diferentes.

O desconto percentual favorece a ponta barata. Os campeões são os imóveis com 90% de desconto, casas populares de São Gonçalo cujo abatimento raramente passa de R$ 120 mil em dinheiro, porque a avaliação de origem já era baixa.

A economia em reais favorece a faixa alta. Um galpão com 47,8% de desconto devolve quase R$ 6 milhões ao comprador, cinquenta vezes mais dinheiro que qualquer imóvel de 90%. O segundo e o terceiro colocados nesse ranking seguem o padrão: um galpão em Joinville, com R$ 4,5 milhões de diferença, e uma gleba urbana em Goianira, com R$ 4,2 milhões.

Qual dos dois importa depende do seu objetivo. Quem compra para morar ou revender rápido pensa em percentual, porque o capital é pequeno e o risco relativo é o que pesa. Quem compra ativo pensa em reais, porque a diferença absoluta é o que vira retorno. A busca ordena pelos dois critérios, e trocar de um para o outro muda a lista inteira.

O contraponto: a faixa alta cobra em liquidez

Três limites antes de tratar a faixa alta como oportunidade.

Comprador é raridade. Uma casa de R$ 9,6 milhões ou um galpão industrial têm um punhado de interessados no país. Quem compra e se arrepende leva meses ou anos para sair.

Avaliação não é barganha. Pagar o valor cheio da avaliação da Caixa só é bom negócio se a avaliação estiver abaixo do mercado, e isso exige laudo independente, não fé.

O custo fixo escala junto. ITBI, escritura e registro sobre milhões somam dezenas ou centenas de milhares de reais, fora o custo de manter um imóvel grande parado: segurança, condomínio, ITR ou IPTU.

O que conferir antes de uma proposta milionária

• Contrate avaliação independente antes de aceitar o valor da Caixa como referência.
• Peça a matrícula atualizada e leia cada ônus: em imóvel grande, servidão e penhora são
• Verifique a destinação e o zoneamento, decisivos em galpão, gleba e imóvel rural.
• Simule o financiamento antes da proposta, mesmo sendo financiável: aprovação é caso a caso.
• Some os custos de transferência e manutenção no preço final, não depois.
• Leia o edital inteiro, com atenção ao prazo de pagamento.

Vale a pena olhar o clube dos 233?

Faz sentido para quem já opera nesse porte: investidor de imóvel comercial, comprador de terra, empresa atrás de galpão. Para esse público, uma lista com 86 imóveis descontados e um terço financiável, publicada por um único vendedor, é rara.

Não faz sentido como aspiração para quem está começando: o degrau de entrada real do leilão está na outra ponta, mapeada no ranking do preço de entrada por capital.

O clube dos 233 é 0,9% do acervo e 13% do valor somado dele. Conhecê-lo não é sobre comprar uma fazenda de milhões: é sobre entender que o leilão da Caixa são dois mercados de lógicas opostas, e saber em qual dos dois a sua busca pertence.

Leia também

• Qual o imóvel mais caro do leilão da Caixa? O topo do topo: a fazenda de R$ 18,8 milhões que lidera a lista.
• Quais imóveis da Caixa aceitam financiamento? O crédito no acervo inteiro: onde ele existe e como filtrar só ele.
• Qual capital tem o imóvel mais barato da Caixa? A outra ponta da régua: o preço de entrada em cada uma das 27 capitais.

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