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Por que o mesmo imóvel da Caixa fica 45% mais barato

Na Rua Viver Areia Branca, número 168, em Salvador, a Caixa anuncia dois apartamentos ao mesmo tempo. Os dois têm 40,53 m² privativos, 70,47 m² de área total, dois quartos, uma sala, cozinha, banheiro e área de serviço. A mesma planta, no mesmo endereço. Um custa R$ 157.000,00. O outro custa R$ 78.043,12.

Quase R$ 79 mil de diferença entre vizinhos. E a explicação não tem nada a ver com estado de conservação, andar ou vista: tem a ver com três engrenagens que decidem o preço antes de qualquer pessoa dar lance.

Atenção à data: esta lista muda todo dia

Os números deste post vêm da lista pública que a Caixa gerou em 28 de agosto de 2026, com 25.961 imóveis. Essa data importa, e não é a data em que você está lendo: a Caixa gera a lista em lotes, e a ficha de cada imóvel no site continua mudando depois disso. A ficha está sempre mais atualizada que a lista.

Imóvel de leilão é vendido, retirado, reavaliado e recolocado o tempo todo, às vezes no mesmo dia. Os dois apartamentos de Salvador podem já ter sido vendidos quando você estiver lendo, e o preço de qualquer imóvel citado aqui pode ter mudado. Os números agregados (quantos imóveis, mediana de preço, desconto médio por modalidade) descrevem o acervo daquele dia, não uma regra fixa. A conferência final é sempre no site de vendas da Caixa, no anúncio e no edital do lote.

Dois apartamentos no mesmo prédio, R$ 78 mil de diferença

Vale abrir os dois lado a lado na busca, pelo número de cada um: o apartamento de R$ 78 mil e o de R$ 157 mil, no mesmo endereço. A avaliação da Caixa para os dois é praticamente a mesma, R$ 151 mil e R$ 157 mil. O que muda é a palavra que aparece no campo "modalidade".

Nenhum dos dois aceita financiamento, então essa também não é a variável. Sobra a fila.

A fila que derruba o preço, degrau por degrau

Quase todo imóvel do acervo começou igual: alguém financiou pela Caixa com alienação fiduciária, parou de pagar, e a propriedade se consolidou em nome do banco. A partir daí, a Lei 9.514/1997 define o que o credor aceita em cada etapa.

Primeiro leilão: o lance mínimo não olha para o mercado

A cartilha oficial da Caixa é explícita: o lance mínimo do 1º Leilão SFI é o valor da garantia atualizada ou o valor de avaliação da prefeitura, o que for maior. Não é a avaliação da Caixa, e muito menos o preço de rua.

O artigo 27, parágrafo 1º, completa: se o maior lance ficar abaixo do valor do imóvel, faz-se um segundo leilão em quinze dias. Nessa rodada não cabe desconto, e o acervo mostra o resultado: 5.873 dos 6.285 imóveis em Leilão SFI, 93,4%, aparecem sem desconto nenhum.

Segundo leilão: o lance mínimo vira a dívida

Pela cartilha, o mínimo do 2º Leilão SFI é o total da dívida do contrato mais as despesas de consolidação. O parágrafo 2º da lei diz o mesmo em linguagem jurídica: aceita-se o maior lance desde que igual ou superior ao valor integral da dívida, somada a despesas, emolumentos cartorários, seguro, encargos legais, tributos e condomínio.

Repare no que não aparece em nenhuma das duas réguas: quanto o imóvel vale. Nos dois leilões o preço mínimo mede a dívida, não a casa.

Terceiro degrau: o imóvel sai do rito do leilão

O parágrafo 5º, na redação da Lei 14.711/2023, fecha o ciclo: sem lance que atenda ao mínimo, o credor fica investido na livre disponibilidade do imóvel. Acabou o rito do leilão.

A partir daí a Caixa deixa de vender como credora e passa a vender como empresa pública, sob a dispensa da Lei 13.303/2017, artigo 28, parágrafo 3º, base legal que a própria cartilha cita para a Licitação Aberta, a Venda Online e a Compra Direta, nome que a Caixa dá à Venda Direta Online. E a régua muda: o lance mínimo passa a ser o valor de avaliação da Caixa com aplicação de desconto.

| Modalidade | Imóveis | Preço mediano | Desconto médio | |---|---|---|---| | Leilão SFI | 6.285 | R$ 194.830 | 1,5% | | Licitação Aberta | 2.368 | R$ 103.111 | 40,1% | | Venda Online | 1.548 | R$ 77.894 | 48,8% | | Venda Direta Online | 15.760 | R$ 75.852 | 47,6% |

Do primeiro ao último degrau a mediana cai de R$ 194.830 para R$ 75.852. Dá para ver só a venda direta, do mais barato ao mais caro.

Engrenagem 1: no leilão SFI, o preço mede a dívida

O efeito das duas réguas aparece cru no acervo, e "desconto zero" esconde dois casos bem diferentes. Dos 5.873 imóveis do Leilão SFI sem desconto, 2.924 estão anunciados exatamente pela avaliação da Caixa e 2.949 estão anunciados acima dela. Nesses últimos o sobrepreço mediano é de 13%, R$ 150,9 milhões somados acima do valor que o próprio banco atribuiu aos imóveis.

Isso não é erro de cadastro, é a régua da etapa. Quando a garantia atualizada, ou a dívida com juros, encargos, tributos e condomínio atrasado, passa do valor do imóvel, o lance mínimo passa junto. O banco está pedindo o que lhe é devido, não o que a casa vale.

Repare que o campo de desconto do anúncio não fica negativo: ele marca zero tanto para quem está colado na avaliação quanto para quem está 13% acima dela. Dá para ver isso filtrando só os imóveis em leilão SFI, ordenados pelo maior desconto: depois dos 412 primeiros, a lista vira uma parede de zeros.

Engrenagem 2: fora do leilão, a régua vira desconto

A segunda engrenagem é essa troca de régua. Nas três modalidades fora do Leilão SFI a cartilha define o lance mínimo de um jeito só: valor de avaliação da Caixa com aplicação de desconto. Pela primeira vez no percurso o preço parte do que o imóvel vale segundo o banco, e desce a partir dali.

O tamanho do desconto é decisão comercial da Caixa, não número fixo em lei. O acervo mostra onde ele costuma cair: média de 40,1% na Licitação Aberta, 47,6% na Venda Direta Online e 48,8% na Venda Online.

A lei do SFI dá uma pista de por que essa faixa não surpreende. O mesmo parágrafo 2º, na parte acrescentada pela Lei 14.711/2023, já autoriza o credor a aceitar, ainda dentro do segundo leilão e a seu exclusivo critério, lance que corresponda a pelo menos metade do valor de avaliação do bem. Metade da avaliação é o patamar que a própria lei trata como aceitável antes de o imóvel virar estoque livre.

Duas ressalvas. "A seu exclusivo critério" quer dizer que o banco nunca é obrigado a aceitar. E "avaliação" aqui é sempre a avaliação da Caixa, que não é necessariamente o preço de rua do bairro: o percentual que você lê no anúncio compara com o laudo do banco, e essa distinção sozinha explica por que alguns "70% de desconto" decepcionam na visita.

Engrenagem 3: o desconto é o preço do risco que você assume

A terceira engrenagem não está na lei, está no que cada modalidade exige de você.

No Leilão SFI e na Licitação Aberta você dá lance num pregão com data marcada, paga 5% de comissão ao leiloeiro, valor que não compõe o lance e sai do bolso no dia da arrematação, e disputa com quem estiver na sala. Na Venda Online vence a maior proposta no fim do cronômetro. Na Venda Direta Online vence a primeira proposta igual ou maior que o mínimo, sem cronômetro e sem disputa, o que a cartilha oficial da Caixa descreve como decisão no mesmo dia.

Quanto mais barata a modalidade, mais o edital costuma empurrar para o comprador: dívida de condomínio, IPTU atrasado, imóvel ocupado, ausência de visita interna, prazo curto de pagamento. O crédito também aperta. Na lista atual, apenas 1,1% dos imóveis em Leilão SFI aceitam financiamento, contra 5,6% na Licitação Aberta, 7,6% na Venda Direta Online e 10,9% na Venda Online. Em qualquer das quatro, a maioria esmagadora é à vista.

Desconto, aqui, é remuneração de risco. Você não está achando uma pechincha que o mercado não viu: está aceitando um pacote de trabalho e incerteza que a maioria dos compradores recusa.

Em 494 prédios dá para ver as duas pontas ao mesmo tempo

O caso de Salvador não é sorte. Cruzando o acervo por endereço, aparecem 494 prédios, em 95 cidades e 19 estados, onde a Caixa anuncia ao mesmo tempo apartamentos de planta equivalente no Leilão SFI e em outra modalidade. Mesmo condomínio, mesmo número, mesma metragem, preços de mundos diferentes.

Em 492 desses 494 prédios, 99,6% deles, o apartamento fora do leilão SFI é o mais barato. A diferença mediana de preço por metro quadrado entre as duas pontas do mesmo prédio é de 45,1%.

O Rio de Janeiro concentra 125 desses prédios, São Paulo 42, Ribeirão Preto 32, Porto Alegre 20, São Gonçalo 19 e João Pessoa 18. Na capital fluminense o efeito fica ainda mais nítido porque a área mediana dos apartamentos é a mesma nas quatro modalidades, 41 m². O preço por metro quadrado não é: R$ 4.515 no Leilão SFI, R$ 2.388 na Licitação Aberta, R$ 1.886 na Venda Online e R$ 1.887 na Venda Direta Online.

Mesmo tamanho, mesma cidade, menos da metade do preço. A variável é a fila.

O que o desconto esconde

Se a modalidade barata fosse simplesmente melhor, os 15.760 imóveis da venda direta teriam comprador amanhã. Não têm, e os motivos são concretos.

O imóvel do fim da fila passou por dois leilões sem que ninguém quisesse. Às vezes é geografia, o lote está numa cidade que pouca gente procura. Às vezes é ocupação: o antigo morador continua lá, e a desocupação corre por sua conta. Às vezes são dívidas de condomínio e IPTU que o edital transfere ao comprador, e que consomem o desconto inteiro.

O preço menor também vem sem crédito na maioria dos casos, o que exige dinheiro à vista em prazo curto. E a base do percentual é o laudo do banco, não o mercado: em bairro com oferta grande, o valor de rua pode estar abaixo da avaliação, e o desconto anunciado encolhe na prática.

Nada disso invalida a compra. Só quer dizer que a diferença de 45% entre vizinhos não é dinheiro de graça, é trabalho e risco precificados.

O que conferir antes de escolher a modalidade

• Qual é a modalidade do lote, escrita no anúncio, e qual edital rege aquela venda
• Se o preço anunciado está acima ou abaixo da avaliação, porque no leilão SFI isso é comum
• Quem paga condomínio e IPTU atrasados, na cláusula do edital, não no resumo do anúncio
• Se o imóvel consta como ocupado e se o edital fala em desocupação por conta do comprador
• Se aquele lote aceita financiamento ou FGTS, e se o seu crédito já está aprovado
• Quanto tempo você tem para pagar, e se a comissão de 5% do leiloeiro se aplica
• O preço de rua de imóveis parecidos no mesmo bairro, para checar o laudo do banco

O dicionário do leilão da Caixa explica os termos que aparecem nesses editais, de alienação fiduciária a propter rem.

Vale a pena esperar o imóvel descer a fila?

Depende de quem pergunta.

Para quem tem dinheiro à vista, tempo e disposição para lidar com desocupação e dívida antiga, o fim da fila costuma ser o melhor lugar do acervo. É onde estão os 45% de diferença e a maior parte da oferta.

Para quem precisa de financiamento, mora longe do imóvel e não tem como bancar meses de impasse, o degrau mais caro pode sair mais barato no fim das contas. Comprar por R$ 157 mil com crédito aprovado e imóvel vazio é diferente de comprar por R$ 78 mil e descobrir que o apartamento tem morador e R$ 30 mil de condomínio atrasado.

O que não faz sentido é escolher no escuro. A modalidade está escrita em toda ficha, e ela é a informação que mais mexe no preço final. Ler essa palavra antes de se apaixonar pelo imóvel é o passo que separa quem garimpa de quem se arrepende.

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