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Terrenos da Caixa a partir de R$ 7.620: onde estão os 986

O terreno mais barato à venda pela Caixa hoje é um lote de 175 m² em Nossa Senhora do Socorro, na região metropolitana de Aracaju, anunciado por R$ 7.620,18. Dá R$ 43,54 por metro quadrado. É menos do que custa uma moto usada de 150 cilindradas.

Ele não está sozinho. A lista pública da Caixa tem hoje 986 terrenos, espalhados por 426 cidades e 26 estados. Só o Amapá não aparece. Juntos, eles somam R$ 245,5 milhões em preço mínimo de venda e representam 3,8% do acervo de 25.961 imóveis.

A lista de terrenos não se comporta como a de casas e apartamentos. Ela tem três surpresas: dois terços dos lotes realmente baratos cabem em dois municípios, o terreno mediano custa mais caro que a casa mediana, e terreno é o tipo de imóvel que mais aceita financiamento em todo o acervo.

Atenção à data: esta lista muda todo dia

Os números deste post vêm da lista pública que a Caixa gerou em 28 de agosto de 2026, e as fichas dos dois terrenos citados foram consultadas em 31 de agosto de 2026. Repare que são datas diferentes: a lista sai em lotes, e a ficha de cada imóvel muda antes disso.

Imóvel de leilão é vendido, retirado, reavaliado e recolocado o tempo todo, às vezes no mesmo dia. O terreno descrito aqui pode já ter sido vendido quando você estiver lendo, e a contagem de 986 muda a cada atualização da lista. Use os números como retrato do momento e faça a conferência final no site de vendas da Caixa.

O terreno mais barato do Brasil custa R$ 7.620

Nossa Senhora do Socorro é o segundo município mais populoso de Sergipe, com 192.330 habitantes no Censo 2022, e faz divisa com Aracaju. Não é interior distante: é periferia de capital, com linha de ônibus, comércio e escola.

O que explica o preço não é a distância, é a história do lote. A ficha traz uma linha que passa despercebida: "averbação dos leilões negativos: averbado". Quer dizer que o terreno já foi a leilão duas vezes, não apareceu comprador nenhuma delas, e por isso ele caiu na venda direta, onde a Caixa aceita proposta em vez de esperar lance.

Você pode abrir esse lote específico na busca para conferir o anúncio atual e o link direto para a Caixa.

Onde estão os 986 terrenos da Caixa

São Paulo lidera em número absoluto, mas com folga bem menor do que no resto do acervo. A distribuição por estado ficou assim:

Sergipe em sexto lugar é a anomalia da tabela. O estado tem menos de 1% da população do país e responde por 6,7% dos terrenos da Caixa. Guarde isso, porque é a chave da próxima seção.

Por cidade, o campeão não é capital nenhuma. Nossa Senhora do Socorro tem 39 terrenos, mais que o dobro dos 15 da cidade do Rio de Janeiro e dos 11 da cidade de São Paulo. Depois vêm Teresópolis, no Rio, com 26, e Presidente Prudente, em São Paulo, com 21.

Os 50 terrenos abaixo de R$ 20 mil estão em dois estados

Este é o número que muda a busca de quem tem pouco dinheiro na mão. No país inteiro existem 50 terrenos da Caixa abaixo de R$ 20 mil. Deles, 43 estão em Sergipe e Pernambuco, e 33 cabem em dois municípios só, nenhum dos dois o que você imaginaria.

Sergipe sozinho tem 27, em três cidades: Nossa Senhora do Socorro com 17, Pacatuba com 9 e São Cristóvão com 1. Pernambuco tem 16, todos na mesma cidade. Os outros sete estão pulverizados em Goiás, Rio Grande do Norte, Amazonas, Bahia e Minas.

Nossa Senhora do Socorro, Sergipe: 17 lotes

Dezessete dos lotes mais baratos do país ficam nesse município da Grande Aracaju, entre R$ 7.620,18 e R$ 18.427, quase todos nos bairros Santa Inês e Complexo Jardim, com área mediana de 133,8 m². São lotes de loteamento popular, de rua projetada e quadra numerada, o tipo de endereço que aparece na matrícula como "Rua A, sem número". Dá para ver os 39 terrenos da cidade ordenados do mais barato de uma vez só.

Jataúba, Pernambuco: 16 lotes idênticos

O segundo caso é ainda mais curioso. Jataúba fica no agreste pernambucano e tinha 15.843 habitantes no Censo 2022. Uma cidade desse tamanho tem 19 imóveis da Caixa na lista, e dezesseis deles são terrenos de 126 m² cada, todos por exatamente R$ 17.694,72, todos avaliados em R$ 47.000, todos na mesma quadra K do Loteamento Residencial Deus é Fiel, com lotes que vão do número 80 ao 95.

Não é coincidência de preço: é um loteamento inteiro que voltou para o banco de uma vez, e a ficha de cada lote também marca os leilões negativos como averbados. Para quem quer dois ou três lotes vizinhos, é a situação mais rara desse acervo, e dá para ver os 17 terrenos da cidade lado a lado.

Por que o terreno da Caixa custa mais que a casa da Caixa

Aqui está a armadilha que derruba quem procura terreno achando que é o caminho barato.

| Tipo de imóvel | Quantidade | Preço mediano | |---|---|---| | Casa | 9.688 | R$ 81.964,82 | | Apartamento | 14.902 | R$ 94.815,14 | | Terreno | 986 | R$ 122.830,85 |

O terreno mediano da Caixa custa 50% mais que a casa mediana. Parece absurdo, já que a casa inclui o terreno e mais a construção em cima dele.

A explicação está na composição de cada grupo. As casas e os apartamentos retomados são, na maioria esmagadora, unidades de habitação popular de 40 a 70 m², financiadas com subsídio e avaliadas em pouco. Os terrenos, não: um quarto deles tem mil metros quadrados ou mais, 253 lotes ou 25,7% do grupo, e a área mediana é de 363 m². Entram aí chácaras, glebas de loteamento e lotes comerciais de esquina, que puxam a mediana para cima.

Traduzindo para quem está pesquisando: o lote de R$ 10 mil existe, mas é a exceção dentro da exceção. Só 5,1% dos terrenos custam menos de R$ 20 mil, e 21,6% passam de R$ 300 mil.

Em que modalidade os terrenos são vendidos

Terreno é, de longe, um item de venda direta. Dos 986, 620 estão em Venda Direta Online, onde não há disputa de lance e vence a primeira proposta aceita. Outros 217 vão a Leilão SFI, 122 estão em Licitação Aberta e 27 em Venda Online.

Isso importa por causa da comissão do leiloeiro: ela existe no Leilão SFI e na Licitação Aberta, e não existe na Venda Direta Online. Como quase dois terços dos terrenos estão na venda direta, a maioria dos lotes desta lista não carrega os 5% de comissão em cima do preço.

O desconto mediano do grupo é de 40,36%, e 158 terrenos estão anunciados com metade do valor de avaliação ou menos. Vale lembrar que esse percentual compara o anúncio com a avaliação feita pela própria Caixa, não com o preço praticado na rua.

Terreno é o tipo que mais aceita financiamento na lista

Este é o dado mais contraintuitivo do acervo. No conjunto dos 25.961 imóveis, apenas 6% aceitam financiamento. Entre os terrenos, são 215 de 986, ou 21,8%, quase quatro vezes a média geral. Casa fica em 8,1% e apartamento em 3,5%.

Antes de comemorar, leia a pegadinha. O terreno financiável mais barato da lista custa R$ 130.531,38, e a mediana desse grupo é de R$ 320.808,87. O crédito existe justamente onde o preço é alto. Nenhum dos 50 lotes abaixo de R$ 20 mil aceita financiamento.

E o FGTS tem uma regra própria, que costuma pegar quem contava com o saldo. Comprar só o lote não libera o fundo. O item 11.3.1 do Manual da Moradia Própria do FGTS diz que usar o FGTS na aquisição do terreno "somente pode ser procedida se vinculada a financiamento ou autofinanciamento para construção do imóvel". Ou seja: terreno solto, não; terreno com a obra contratada junto, sim.

Se o seu plano depende de crédito, comece pelos terrenos financiáveis ordenados do mais barato em vez de escolher o lote primeiro. Financiável, aqui, quer dizer que a modalidade admite crédito, não que o seu crédito esteja aprovado.

O que dá errado ao comprar terreno em leilão

Terreno tem riscos próprios, diferentes dos de um apartamento. Quatro deles aparecem com frequência e não estão no anúncio.

Ocupação por terceiro. Lote vazio em periferia é alvo de invasão e de depósito de entulho. A Caixa vende no estado em que o imóvel se encontra, e a desocupação corre por sua conta.

IPTU atrasado, com uma régua de 10%. Terreno urbano paga IPTU mesmo vazio, e a ficha de cada imóvel diz quem assume o atraso. A regra que aparece nos dois terrenos deste post é a mesma: os tributos ficam com o comprador quando a dívida for inferior a 10% do valor de avaliação, e a Caixa paga integralmente quando for superior a esse limite.

No lote de R$ 7.620, avaliado em R$ 24.000, a linha de corte é R$ 2.400: dívida menor que isso é sua. Confira essa cláusula na ficha do imóvel que você mirar, porque ela não é igual em toda venda.

Loteamento irregular ou sem infraestrutura. Nem todo lote de rua projetada tem registro individual, água, esgoto e energia ligados. Sem matrícula individualizada, você compra um problema jurídico, não um terreno.

Restrição de construção. Recuo, taxa de ocupação, área de preservação e faixa não edificável podem reduzir bastante o que cabe ali. Um lote de 175 m² com 30% de área não edificável não é um lote de 175 m².

O que conferir antes de dar lance em terreno

• Baixe a matrícula pela própria ficha. A página do imóvel no site de vendas da Caixa tem o
• Leia o edital inteiro, em especial as cláusulas de dívidas anteriores, de desocupação e de
• Consulte a prefeitura sobre zoneamento, recuos e taxa de ocupação antes de imaginar o
• Vá até o endereço. Foto de anúncio não mostra invasão, entulho, declive nem alagamento.
• Some os custos fora do preço: ITBI, escritura, registro e, quando houver, a comissão do
• Confirme se há infraestrutura na rua, porque ligar água e energia em loteamento irregular

Vale a pena comprar terreno da Caixa?

Depende de quem pergunta. Para quem quer morar logo, quase nunca: construir costuma custar mais que comprar pronto no mesmo bairro, e a lista tem casa por menos que o lote mediano.

Para quem tem prazo e quer terra barata em área que ainda vai adensar, a resposta muda. Lote de periferia de capital por R$ 10 mil a R$ 20 mil, com matrícula limpa e infraestrutura na rua, é o tipo de compra que quase não aparece fora do acervo retomado.

O jeito de decidir é olhar o conjunto, não o lote isolado. Nossa busca tem os 986 terrenos ordenados do mais barato, com filtro por estado, cidade, faixa de preço e área do terreno. Comparar 20 lotes da mesma região em cinco minutos muda a leitura de qualquer anúncio isolado.

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