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A comissão de 5% que não aparece no preço do anúncio

Um apartamento de 45 m² em Belford Roxo, no Rio, está anunciado por R$ 166.933,66. A avaliação da Caixa para ele é R$ 167.032,45. O desconto, portanto, é de R$ 98,79. Menos de cem reais. No mesmo anúncio, invisível, corre uma comissão de 5% para o leiloeiro: R$ 8.346,68. É oitenta e quatro vezes o desconto.

Essa comissão não é taxa escondida nem pegadinha de site pirata. Ela está no edital, está na cartilha da Caixa e é perfeitamente legal. O problema é outro: ela não entra no preço que você vê, não entra no financiamento e não entra no cálculo de quase ninguém que dá o primeiro lance.

Ela existe em 8.653 dos 25.961 imóveis da lista, custa 4,76% de desconto só para você empatar com a avaliação da Caixa, e em 5.908 desses imóveis o desconto anunciado não chega perto disso. Este post mostra onde ela aparece, quanto custa e em quais 35 imóveis ela engole um desconto que existia de verdade.

Atenção à data: esta lista muda todo dia

Os números de acervo deste post vêm da lista pública que a Caixa gerou em 28 de agosto de 2026, e a foto do apartamento citado foi baixada do site da Caixa em 31 de agosto de 2026. Repare que são datas diferentes: a lista sai em lotes, e a ficha de cada imóvel muda antes disso.

Imóvel de leilão é vendido, retirado, reavaliado e recolocado o tempo todo, às vezes no mesmo dia. O apartamento descrito abaixo pode já ter sido vendido quando você estiver lendo, e as contagens por modalidade mudam a cada atualização. A regra da comissão vem dos documentos oficiais da Caixa em vigor, mas quem manda em cada oferta é o edital dela: a conferência final é sempre no site de vendas da Caixa, no edital daquele imóvel.

O que é a comissão de 5% e quem paga

A resposta curta: paga o arrematante, direto para o leiloeiro, no mesmo dia, e o valor não compõe o lance.

A cartilha da Caixa para arrematantes, de abril de 2026, escreve isso em uma frase só: o arrematante paga ao leiloeiro comissão de 5% sobre o valor do lance, no dia da arrematação, valor que não integra o preço do imóvel. A cartilha "Imóveis CAIXA: Como comprar?", publicada em setembro de 2025, repete a mesma linha nas três modalidades de leilão, o 1º Leilão SFI, o 2º Leilão SFI e a Licitação Aberta, sempre com a mesma observação entre parênteses: não compõe o lance. Nas duas modalidades vendidas pela própria Caixa, essa linha simplesmente não existe.

Três consequências práticas saem daí, e nenhuma delas aparece na tela do anúncio:

• Não é financiável. O dinheiro vai para o leiloeiro, não para o banco, então não entra em
• Seu teto de lance real é menor. Quem tem R$ 200 mil disponíveis consegue disputar até
• Não pagar desclassifica. A cartilha é explícita: o não pagamento da comissão gera

Em quais imóveis da Caixa a comissão existe

Ela não vale para o acervo inteiro. Vale para as modalidades de leilão, e a modalidade é a primeira linha que você deve ler no anúncio.

As duas primeiras linhas somam 8.653 imóveis, um terço do acervo (33,3%). Juntos, eles estão anunciados por R$ 2,01 bilhões, o que significa R$ 100,6 milhões de comissão que não aparecem em nenhuma tela de preço. Você pode ver esses 8.653 imóveis filtrados na busca e comparar com o resto da lista.

Um detalhe de nomenclatura, para você não se perder ao comparar com a cartilha: o que a lista da Caixa chama de Venda Direta Online aparece nos documentos oficiais como Compra Direta. É a mesma coisa, e em nenhuma das duas há comissão.

Um detalhe que agrava: só 202 desses 8.653, ou 2,33%, aceitam financiamento. A comissão recai quase sempre sobre quem já ia precisar do valor cheio em recursos próprios.

Quanto custa a comissão, em reais

A comissão mediana desse grupo é R$ 8.709,76. A média sobe para R$ 11.622,28, puxada pelos imóveis caros. Os extremos da lista atual:

• Mínima: R$ 726,14, num terreno de 125 m² em São Cristóvão, Sergipe, anunciado por
• Máxima: R$ 940.000,00, numa fazenda em Montividiu, Goiás, anunciada por R$ 18,8 milhões

Para dar escala à mediana: oito imóveis inteiros do acervo custam menos que R$ 8.709,76, incluindo a casa mais barata do Brasil na lista atual, em Penaforte, no Ceará, por R$ 6.718,78. A comissão de um apartamento mediano de leilão vale mais que uma casa inteira na outra ponta da mesma lista.

E ela cresce rápido: 406 imóveis têm comissão acima de R$ 25 mil, e em 163 deles ela passa de R$ 50 mil.

A conta que quase ninguém faz: o desconto mínimo de 4,76%

Aqui está o ponto que muda a leitura de um anúncio.

Se você paga o preço mínimo mais 5%, o desconto anunciado precisa ser de pelo menos 4,76% só para o total empatar com a avaliação da própria Caixa. Abaixo disso, você fecha o negócio pagando mais que a avaliação, mesmo tendo comprado num leilão.

Quantos dos 8.653 não chegam a esse piso? 5.908, ou 68,3% do grupo.

Vale separar esse número em duas partes, porque elas contam histórias diferentes. 2.949 desses imóveis já estão anunciados acima da avaliação, antes de qualquer comissão, o que é uma característica do Leilão SFI.

A razão está na forma de calcular o lance mínimo. Pela cartilha da Caixa, no 1º Leilão SFI ele é a garantia atualizada ou a avaliação da prefeitura, o que for maior, e no 2º Leilão é o total da dívida do contrato mais as despesas de consolidação. Nenhum dos dois é um abatimento sobre a avaliação, e é por isso que tanta oferta nasce colada nela ou acima dela.

Os outros 2.959 estariam dentro da avaliação e só passam para cima por causa da comissão.

O apartamento onde a comissão é 84 vezes maior que o desconto

O caso mais didático da lista atual é este:

Somando, o desembolso vai a R$ 175.280,34, que é R$ 8.247,89 acima da avaliação da Caixa, ou 4,94% a mais. O anúncio, no entanto, mostra um desconto. Dá para abrir esse apartamento na busca e conferir o anúncio de hoje.

A foto publicada pela Caixa é recente, de 3 de junho de 2026, com carimbo de geolocalização, e não mostra o apartamento: mostra a portaria. Um portão branco de lâminas horizontais, meio torto, uma placa azul de boas-vindas com o nome do condomínio, muro de pastilha azul com o logotipo do empreendimento e, ao fundo, fileiras de prédios de quatro andares em bege e azul.

É um condomínio popular comum, habitado e em uso, com carros estacionados no pátio de bloquetes. Sobre o estado interno da unidade a foto não diz nada, o que já é motivo para uma visita antes de qualquer lance.

Os 35 imóveis onde o desconto anunciado some na comissão

Existe um grupo pequeno e cruel: imóveis com desconto real, positivo, visível no anúncio, que some inteiro quando a comissão entra. São 35 imóveis na lista atual, todos em Leilão SFI.

| Imóvel | Desconto anunciado | Comissão de 5% | |---|---|---| | Apartamento, Belford Roxo (RJ) | 0,06% | R$ 8.346,68 | | Apartamento, Taquara, Rio de Janeiro (RJ) | 0,22% | R$ 7.134,46 | | Apartamento, Campos Elíseos, São Paulo (SP) | 0,25% | R$ 17.456,45 | | Apartamento, Alvorada (RS) | 0,44% | R$ 5.973,94 | | Casa, Valparaíso de Goiás (GO) | 0,63% | R$ 17.739,19 |

No topo dessa faixa está uma casa em Itupeva, no interior de São Paulo, anunciada por R$ 1.593.573,51 com 4,75% de desconto. É o maior abatimento entre os 35, e mesmo assim não basta: a comissão dela é de R$ 79.678,68, e o total ultrapassa a avaliação de R$ 1.673.000,00 por R$ 252,19.

Onde a comissão morde mais: depende do estado

A distribuição não é uniforme, e isso muda a rotina de quem pesquisa por região. Nestes estados a maior parte dos anúncios cobra comissão:

| Estado | Imóveis com comissão | Do total do estado | |---|---|---| | Minas Gerais | 663 de 977 | 67,9% | | São Paulo | 2.219 de 3.342 | 66,4% | | Rio Grande do Sul | 603 de 955 | 63,1% | | Paraná | 356 de 573 | 62,1% |

E nestes ela é exceção:

| Estado | Imóveis com comissão | Do total do estado | |---|---|---| | Pernambuco | 257 de 1.283 | 20,0% | | Rio de Janeiro | 1.596 de 8.759 | 18,2% | | Goiás | 725 de 4.200 | 17,3% |

Quem procura em Minas ou em São Paulo esbarra na comissão em dois de cada três anúncios. Quem procura no Rio ou em Goiás, em menos de um em cada cinco. Só em São Paulo, a soma das comissões dos imóveis desta lista passa de R$ 28 milhões.

O contraponto: onde a comissão não engole nada

Seria desonesto encerrar sugerindo que os 8.653 são armadilha. Não são, e a própria lista mostra o contrário.

Os 2.368 imóveis da Licitação Aberta também pagam 5%, e ainda assim nenhum deles cai no problema descrito acima. O motivo é que essa modalidade parte de um desconto sobre a avaliação atual, e nesta lista o menor desconto da Licitação Aberta é de 36,21%, com mediana de 40,75% e máximo de 74,82%. Um abatimento de 36% absorve 5% de comissão sem esforço. Dá para ver a Licitação Aberta ordenada por maior desconto e conferir isso oferta por oferta.

No Leilão SFI a história é outra: 5.873 dos 6.285 imóveis estão sem desconto nenhum, ou seja, anunciados pela avaliação ou acima dela. Os 412 restantes têm desconto mediano de 21,82%, e nesses a comissão também cabe sem virar prejuízo.

A conclusão útil não é fugir do leilão. É que a comissão só vira problema quando o desconto é pequeno, e o acervo mostra exatamente onde isso acontece.

Vale a pena mesmo pagando a comissão?

Depende de qual dos dois grupos você está olhando.

Se o imóvel tem desconto de 30%, 40% ou mais, os 5% do leiloeiro são um custo de transação comum, na mesma ordem de grandeza da corretagem de uma compra de rua, e o negócio continua fazendo sentido. É o caso da Licitação Aberta inteira e dos 412 imóveis do Leilão SFI com abatimento.

Se o imóvel está anunciado pela avaliação ou perto dela, que é a situação de 5.908 dos 8.653, a comissão costuma ser o detalhe que transforma comprar em leilão em pagar acima da avaliação do banco. Nesses casos, o mesmo dinheiro tende a render mais na Venda Direta Online ordenada do mais barato, onde não há comissão nenhuma e o desconto mediano é bem maior.

A comissão de 5%, sozinha, não torna um imóvel bom nem ruim. Ela só precisa aparecer na conta antes do lance, e não depois.

O que conferir antes de dar o lance

• A modalidade, na primeira linha do anúncio: ela decide sozinha se existe comissão de 5%
• O desconto anunciado: abaixo de 4,76% o total tende a superar a avaliação da Caixa
• A avaliação, não só o preço mínimo: é a referência contra a qual a conta fecha ou não
• Se o imóvel aceita financiamento, lembrando que a comissão fica de fora dele em qualquer caso
• O caixa disponível para o mesmo dia, porque a comissão vence antes do boleto do lance
• O edital daquele imóvel, que é o documento que prevalece sobre qualquer resumo

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