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Por que 1 em cada 3 imóveis da Caixa fica no RJ?

Some os imóveis que a Caixa tem à venda hoje em Goiás. Some também os de São Paulo. Junte os dois totais: **7.542 imóveis**. Agora compare com um único estado: o Rio de Janeiro tem **8.759**, mais do que os outros dois somados.

É um em cada três imóveis do país inteiro, 33,7% dos 25.961 do acervo, concentrados num único estado. O segundo colocado, o próprio Goiás, tem menos da metade disso.

Por que logo o Rio? A resposta não é sorte de amostragem. São três motivos, e juntos eles explicam também por que os preços por lá costumam ser mais baixos, e por que isso não é sinônimo de barganha fácil.

O tamanho da distorção

Para comparar: Goiás, o estado com o segundo maior número de imóveis, tem 4.200, 16,2% do total. São Paulo vem em terceiro, com 3.342, 12,9%. Depois disso a fatia de cada estado cai para menos de 5%.

O Rio sozinho tem mais imóveis do que Goiás e São Paulo somados. Dá para ver o acervo completo do estado, ordenado do mais barato para ter a dimensão real dessa lista.

Os três motivos

1. Quase tudo está na capital e na Baixada Fluminense

Dos 8.759 imóveis do estado, 3.911 ficam na capital. Logo atrás vem São Gonçalo, com 1.908, Nova Iguaçu, com 1.002, e Itaboraí, com 602. Some Belford Roxo, Mesquita e Duque de Caxias e o total passa de 4 mil imóveis só nesses seis municípios da Baixada Fluminense.

Capital mais Baixada Fluminense respondem por cerca de 91% de todo o acervo do Rio de Janeiro. São regiões metropolitanas densas, com grandes conjuntos habitacionais financiados ao longo de décadas, o tipo de imóvel que mais aparece em processos de retomada.

Isso também explica o tipo predominante: 6.297 dos 8.759 imóveis do estado são apartamentos, 72% do total, contra 57% no país inteiro. Casa isolada em terreno próprio é minoria por lá. Quem procura apartamento pequeno, de dois quartos ou menos, encontra no Rio a maior oferta relativa do Brasil inteiro, o que também empurra o preço médio para baixo, já que apartamento pequeno em bairro periférico avalia menos do que casa com terreno.

2. A maioria já passou pelo leilão sem vender

No Rio de Janeiro, 70,7% dos imóveis estão em venda direta online, a última etapa da fila de vendas da Caixa. No país inteiro, essa fatia é de 60,7%. A diferença mostra que, proporcionalmente, mais imóveis fluminenses tentaram vender em leilão SFI ou em outra modalidade antes e não encontraram comprador, até cair no fim da fila, onde o preço é mais baixo e a negociação é direta com a Caixa.

3. O desconto médio é maior que o resto do país

A avaliação cai mais no Rio: o desconto médio é de 43%, contra 35,8% na média nacional. Desconto maior costuma acompanhar imóvel parado há mais tempo no estoque, o que tende a incluir mais imóveis ocupados. Não é regra para cada caso, mas é o padrão da média.

Quatro cidades, quatro pisos de preço diferentes

Números agregados escondem a variação de cidade para cidade. Veja o imóvel mais barato disponível hoje em cada uma das quatro cidades que mais concentram imóveis no estado:

São Gonçalo aparece com o piso mais baixo das quatro, uma casa de um quarto e 28,75 m², com 90% de desconto sobre a avaliação, em venda direta e sem financiamento. É o mesmo padrão que se repete nas outras três: casas pequenas, desconto acima de 85%, só à vista.

Se a sua busca é por uma cidade específica, o filtro poupa a rolagem manual pelos quase 9 mil imóveis do estado. Alguns pontos de partida:

• Imóveis em São Gonçalo, do mais barato
• Imóveis na capital, do mais barato
• Imóveis em Nova Iguaçu, do mais barato

O contraponto: barato não é sinônimo de fácil

O preço médio do Rio, R$ 109.108, é bem menor que a média nacional, de R$ 143.108. Só que essa diferença não vem de graça.

Apenas 4,5% dos imóveis do estado aceitam financiamento, abaixo dos já apertados 6% do país inteiro. A maioria exige pagamento integral, à vista, no prazo do edital.

A concentração em áreas densas também significa mais concorrência por atenção: com quase 9 mil imóveis na mesma região, vasculhar a lista inteira à procura do melhor negócio dá trabalho, e nem todo anúncio com desconto alto é, de fato, o melhor negócio.

Vale lembrar também que preço médio não é preço típico. A média de R$ 109.108 mistura desde a casa de R$ 7.050 em São Gonçalo até imóveis comerciais de maior porte na capital, que puxam a conta para cima. A mediana, mais próxima do que a maioria das pessoas realmente encontra procurando, costuma ficar abaixo da média nesse tipo de distribuição. Vale filtrar os imóveis do Rio que aceitam financiamento antes de qualquer coisa, se o seu plano depende de crédito.

O que conferir antes de mirar um imóvel no Rio

• Confirme se está ocupado. Com o desconto médio mais alto do país, a chance é maior que a
• Levante os débitos de condomínio e IPTU junto à administradora e à prefeitura do município.
• Peça a matrícula atualizada no cartório da região e confira ônus e penhoras.
• Compare a distância até onde você vive ou pretende usar o imóvel. Baixada Fluminense e
• Leia o edital inteiro antes de qualquer proposta, ele manda mais que o anúncio.

Vale a pena mirar o Rio de Janeiro?

Faz sentido para quem já conhece a região, tem o valor à vista e está confortável em avaliar imóvel ocupado, como investidor de ticket baixo ou quem busca segunda moradia próxima à família. Com quase 9 mil opções, a chance de achar um imóvel abaixo do preço de mercado é real, o imóvel mais barato do Brasil hoje também está no estado.

Não faz sentido para quem depende de financiamento, não conhece a cidade nem a região específica, ou não tem reserva para lidar com desocupação e dívidas herdadas.

O Rio de Janeiro não é uma exceção estranha na lista da Caixa. É onde o mecanismo do leilão, das retomadas em regiões metropolitanas densas e da fila de modalidades de venda aparece de forma mais concentrada do que em qualquer outro lugar do país.

Esse volume também é a maior vantagem de quem pesquisa por lá: com quase 9 mil imóveis, é a região do país onde comparar preço, bairro e modalidade lado a lado antes de decidir faz mais diferença no resultado final.

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