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O desconto da Caixa é sobre a avaliação, não sobre o mercado

No Parque Napolis A, em Cidade Ocidental, Goiás, a Caixa anuncia quinze apartamentos do mesmo conjunto. Todos com 51,99 m² de área privativa, dois quartos, uma sala, cozinha, banheiro e área de serviço. O anúncio de um deles mostra 51,51% de desconto. O de outro mostra 73,31%. O primeiro custa R$ 14.680,98. O segundo custa R$ 39.231,46.

O apartamento com o desconto maior custa quase o triplo do apartamento com o desconto menor, e os dois são a mesma planta no mesmo condomínio. Não é erro de digitação nem pegadinha: é o que acontece quando você lê o percentual como se ele falasse do mercado. Ele fala de outra coisa.

Atenção à data

Os números agregados deste texto vêm da lista pública que a Caixa gerou em 28 de agosto de 2026, com 25.961 imóveis. As fichas dos dois apartamentos citados foram abertas no site de vendas da Caixa em 31 de agosto de 2026. As datas são diferentes de propósito: a lista sai em lotes e a ficha de cada imóvel muda antes disso.

Imóvel de leilão é vendido, retirado e reavaliado o tempo todo. Os apartamentos descritos aqui podem já ter sido vendidos quando você estiver lendo, e qualquer valor citado pode ter mudado. Os percentuais e as contagens descrevem o acervo daquele dia, não uma regra fixa. A conferência final é sempre no site de vendas da Caixa, no anúncio e no edital do lote.

Dois apartamentos idênticos, R$ 24 mil de diferença

Vale abrir os dois lado a lado, cada um pelo próprio número: o apartamento de R$ 14.680,98 e o apartamento de R$ 39.231,46. As fichas trazem a mesma descrição, palavra por palavra: dois quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. O que separa os dois anúncios não está no imóvel. Está no número contra o qual o desconto foi calculado.

O que o percentual mede de verdade

O desconto que aparece no anúncio da Caixa tem uma definição simples e uma consequência que quase ninguém tira dela. Ele mede a distância entre o valor mínimo de venda e o valor de avaliação daquele imóvel específico. Nada mais.

O valor de avaliação é um número atribuído àquele imóvel, um a um. Ele não é uma cotação de rua, não é média do bairro e não é pesquisa de anúncios de imobiliária. É a referência interna com que a Caixa trabalha naquele processo de venda. Quando o anúncio diz "73% de desconto", ele está dizendo que o mínimo está 73% abaixo daquele número, e não que o imóvel esteja 73% abaixo do que valeria numa vitrine de imobiliária.

Isso significa que o percentual só é comparável entre dois imóveis se as duas avaliações forem comparáveis. E é exatamente aí que o acervo mostra um problema.

Em 861 de 869 conjuntos, plantas iguais têm avaliações diferentes

Fizemos o teste mais duro possível sobre a lista atual: agrupamos apartamentos que dividem o mesmo endereço, a mesma área privativa até os centavos e o mesmo número de quartos. São plantas repetidas do mesmo empreendimento, o tipo de imóvel que qualquer avaliador trataria de forma parecida.

Sobraram 869 conjuntos com três ou mais apartamentos iguais, somando 7.606 imóveis em 110 cidades de 18 estados. Em 861 desses 869 conjuntos, ou 99,1%, a Caixa registra avaliações diferentes para unidades de planta idêntica. A diferença mediana entre a maior e a menor avaliação do mesmo conjunto é de 25,8%, e a média é de 32,5%.

Quinze apartamentos iguais, avaliados de R$ 30 mil a R$ 148 mil

No caso de Cidade Ocidental a distância é bem maior. Nos quinze apartamentos de 51,99 m² do mesmo lote, a avaliação vai de R$ 30.275,00 a R$ 148.000,00, quase cinco vezes. A tabela abaixo traz nove deles, ordenados pelo preço por metro quadrado:

Leia a tabela de cima para baixo e a lógica do desconto desmonta sozinha. O apartamento mais barato por metro quadrado é justamente um dos de percentual mais modesto: oito dos quinze anúncios do conjunto exibem desconto maior que o dele. O de 77,90%, o campeão do empreendimento, custa 55% a mais que ele. O de 73,31% custa 167% a mais.

A lista completa, com os quinze apartamentos e o resto da cidade, abre na busca ordenada do mais barato. São 737 imóveis da Caixa só em Cidade Ocidental.

Por que a avaliação de dois apartamentos iguais é tão diferente? A Caixa não publica a data nem o laudo de cada avaliação, então o acervo não permite responder com segurança. Avaliações feitas em anos diferentes, estado de conservação diferente e a origem de cada contrato são explicações plausíveis. O que dá para afirmar com os dados na mão é o efeito, não a causa.

A foto do apartamento mais barato não mostra o prédio

Antes de escrever este texto, abrimos as fotos que a Caixa publica para os apartamentos do conjunto. Elas explicam pouco sobre a avaliação e muito sobre o que um anúncio deixa de fora.

A foto do apartamento de R$ 39.231,46 mostra o condomínio: dois blocos de dois pavimentos, paredes rebocadas em tom claro, telhado de telha cerâmica, portão de ferro e um painel de caixas de correio no muro. A placa esmaltada na entrada confirma o endereço, "Condomínio Residencial Beira Rio II, blocos 1 e 2, quadra 01, lote 08, Parque Nápolis A". A foto do apartamento vizinho de R$ 47.137,18, no mesmo bloco 07, mostra o pátio interno com um carro estacionado e cortina na janela do primeiro andar. É um condomínio pronto, em pé e habitado.

Já a foto publicada para o apartamento de R$ 14.680,98 não mostra nada disso. Ela enquadra um terreno vizinho: mato alto, entulho, terra vermelha e uma estrutura de concreto inacabada, com um vão de porta sem porta. As coordenadas carimbadas nessa foto e na do vizinho de R$ 47.137,18 ficam a menos de vinte metros uma da outra: o fotógrafo estava praticamente no mesmo ponto e apontou a câmera para o outro lado.

Isso não quer dizer que o apartamento seja uma ruína. Quer dizer que a foto do anúncio não permite saber. Quem escolhesse pela foto descartaria o imóvel mais barato por metro quadrado do conjunto, e quem escolhesse pelo percentual de desconto compraria o mais caro. Nenhum dos dois atalhos funciona: o que resolve é abrir a ficha, a matrícula e o edital de cada um.

O maior desconto não é o mais barato em 1 de cada 4 conjuntos

Cidade Ocidental é um caso extremo, e casos extremos não fazem regra. Então vale a pergunta na forma mais seca: dentro de um mesmo conjunto de apartamentos idênticos, o anúncio com o maior percentual de desconto é também o mais barato?

Em 219 dos 869 conjuntos, ou 25,2%, não é. Em um a cada quatro empreendimentos com plantas repetidas, quem escolher pelo percentual do anúncio leva um apartamento mais caro que o vizinho igual. O sobrepreço mediano nesses casos é de 10,3%, mas a cauda é longa: em sete conjuntos a diferença passa de 50%, e o pior caso da lista chega a 146,9%.

Vale dizer que essa é a nossa própria coluna de "economia em reais" também. Ela é calculada como avaliação menos preço, então herda o mesmo problema: no Parque Napolis A, o apartamento de R$ 39.231,46 aparece com R$ 107.768,54 de economia, e o de R$ 14.680,98 aparece com R$ 15.594,02. Ordenar por economia coloca o mais caro em primeiro lugar.

A avaliação também decide quem paga a dívida do imóvel

Aqui está a parte que costuma passar batida, e que custa dinheiro de verdade.

A avaliação não serve só para calcular o percentual da vitrine. Ela é a régua das regras de dívida que aparecem na própria ficha do imóvel. As duas fichas de Cidade Ocidental trazem a mesma redação:

Repare no que isso faz com dois apartamentos iguais. No que foi avaliado em R$ 30.275,00, a sua exposição a condomínio atrasado para no teto de R$ 3.027,50. No que foi avaliado em R$ 147.000,00, o mesmo teto vira R$ 14.700,00. Mesmo prédio, mesma taxa mensal, cinco vezes mais risco de dívida herdada para quem comprar o de avaliação alta.

Nos tributos o efeito é ainda mais bruto, porque a regra é tudo ou nada. Se o IPTU acumulado ficar abaixo dos 10%, você paga o valor inteiro. Se passar, a Caixa paga tudo. Uma avaliação maior amplia justamente a faixa em que a conta é sua. A avaliação, portanto, não é um detalhe de marketing do anúncio: ela é um parâmetro contratual.

Quando o desconto ainda diz alguma coisa

Nada disso significa que o percentual seja lixo. Ele é um sinal útil em três situações, e é justo reconhecê-las.

Dentro da mesma modalidade, ele indica a política de preço

Na Licitação Aberta, na Venda Online e na Compra Direta, o mínimo nasce da avaliação da Caixa com desconto aplicado, e o desconto mediano na lista atual é de 40,75%, 46,42% e 45,53%, respectivamente. Já no Leilão SFI o mínimo é calculado a partir da dívida do contrato, e o desconto mediano é zero. A diferença entre esses blocos é real, e é o assunto de por que o mesmo imóvel fica 45% mais barato em outra modalidade.

No mesmo imóvel ao longo do tempo, ele mostra movimento

Se o mesmo número de imóvel aparece com desconto maior de uma lista para a outra, a avaliação provavelmente ficou parada e o mínimo caiu. Aí o percentual está medindo algo concreto.

Num percentual muito alto, ele costuma ser um aviso

Desconto acima de 80% ou 90% raramente é presente. Ele tende a sinalizar imóvel ocupado, obra inacabada, área não averbada ou pendência de matrícula. Nesses casos o número serve como convite à leitura do edital, não como argumento de compra.

O que olhar no lugar do percentual

• Preço por metro quadrado, não o desconto: divida o valor mínimo pela área privativa e compare com os vizinhos do mesmo prédio
• O valor de avaliação em si, porque ele define o teto de 10% de condomínio e a faixa de tributos que fica com você
• Anúncios da mesma rua ou do mesmo condomínio em sites de imobiliária, para achar a referência de mercado que o anúncio da Caixa não dá
• A modalidade do lote, porque ela explica boa parte da diferença de preço entre imóveis parecidos
• As formas de pagamento aceitas: no Parque Napolis A um dos apartamentos aceita FGTS e o outro é exclusivamente à vista, o que muda quem consegue comprar
• A matrícula e o edital, sempre, antes de qualquer conta

Vale a pena? Depende do que você está comparando

Comprar imóvel da Caixa continua sendo, na maioria dos casos, comprar abaixo do que a mesma metragem custa na esquina. O que este texto discute não é se existe desconto, e sim se o número do anúncio é a forma certa de medi-lo. Não é.

Quem ordena a busca por maior desconto está ordenando por uma característica da avaliação, e não por preço. Quem ordena por preço por metro quadrado e depois lê o edital de cada candidato tende a comparar coisas comparáveis. Nos quinze apartamentos de Cidade Ocidental essas duas leituras apontam para apartamentos diferentes, com R$ 24.550,48 de diferença entre elas. É o tipo de erro que não aparece em lugar nenhum até a hora de pagar.

Leia também

• Por que o mesmo imóvel da Caixa fica 45% mais barato Se a avaliação não explica o preço, o que explica é a modalidade. Este mostra a fila que derruba o valor.
• A comissão de 5% que não aparece no preço do anúncio O desconto pode ser corroído pelo outro lado também: veja quanto sobra depois da taxa do leiloeiro.
• Imóveis da Caixa com 90% de desconto: por quê? O extremo da tabela. Quando o percentual passa de 90%, quase sempre há um motivo escrito no anúncio.

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